YZCR-2013-01027

永政辦發(fā)〔2013〕35號(hào)

永州市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《永州市中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》的通知

冷水灘區(qū)、零陵區(qū)人民政府，鳳凰園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，市政府各委局、各直屬機(jī)構(gòu)：

《永州市中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

永州市人民政府辦公室

2013年8月26日

永州市中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法

第一章 總 則

第一條　為依法合理利用空間與土地資源，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)前后容積率的管理，維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)的公開、公平、公正，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的順利實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)〔2008〕227號(hào))、《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　永州市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率的調(diào)整管理適用本辦法。

第三條　本辦法所稱的基準(zhǔn)容積率是指市政府確定城市建設(shè)用地初始地價(jià)時(shí)規(guī)定的容積率。

第四條　任何單位和個(gè)人都有權(quán)向市政府及相關(guān)主管部門舉報(bào)和控告違反建設(shè)用地容積率管理規(guī)定的行為。

第二章 基準(zhǔn)容積率的確定

第五條　原則上將土地出讓前規(guī)劃條件或土地出讓后土地出讓合同中約定的容積率作為基準(zhǔn)容積率。

第六條　2008年1月1日以前，在土地出讓時(shí)簽訂的土地合同或規(guī)劃條件中無(wú)容積率約定，所在片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)依法批準(zhǔn)實(shí)施的，按下列原則確定基準(zhǔn)容積率：

（一）已有批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的，以控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率。

（二）無(wú)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，但已有批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的，以修建性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率。

第七條　2008年1月1日以前，土地取得時(shí)土地出讓合同及規(guī)劃條件中既無(wú)容積率約定，又無(wú)已批準(zhǔn)實(shí)施的控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃的，建設(shè)用地按2.0作為基準(zhǔn)容積率。

第八條　對(duì)歷史上已建成的土地進(jìn)行舊區(qū)改造，對(duì)土地合同及規(guī)劃條件中未明確容積率指標(biāo)等情況，作為歷史遺留問(wèn)題，由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門會(huì)同市國(guó)土資源、房產(chǎn)、財(cái)政等部門提出解決方案，按擬改造地塊現(xiàn)狀合法建筑折算的容積率（擬改造地塊上計(jì)算容積率的合法總建筑面積與擬改造地塊總用地面積的比值）確定為基準(zhǔn)容積率，提請(qǐng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)主管部門按市人民政府批準(zhǔn)的解決方案受理此類項(xiàng)目規(guī)劃事項(xiàng)申請(qǐng)。

第三章 容積率調(diào)整的條件與程序

第九條　國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可按程序進(jìn)行調(diào)整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的范圍及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）因增加城市公共綠地、城市廣場(chǎng)、城市景觀需要的；

（四）國(guó)家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條　國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個(gè)人向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出書面申請(qǐng)并說(shuō)明變更理由。

（二）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)就是否需要收回國(guó)有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證。

（三）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。

（四）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向市人民政府專題報(bào)告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況，經(jīng)市人民政府同意修改的，方可組織編制修改方案。

（五）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果。

（六）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門方可按照市政府批準(zhǔn)的意見辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將變更后的容積率通報(bào)市國(guó)土資源行政主管部門。

第十一條　國(guó)有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個(gè)人向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出書面申請(qǐng)報(bào)告，說(shuō)明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評(píng)價(jià)等內(nèi)容。

（二）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門就是否需要收回國(guó)有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對(duì)容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證。

專家論證應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況確定擬參會(huì)專家的專業(yè)構(gòu)成和人員數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請(qǐng)調(diào)整容積率的單位或個(gè)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

（三）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)通過(guò)本地主要媒體和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。

（四）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

（五）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時(shí)將變更后的容積率通報(bào)市國(guó)土資源行政主管部門備案。

第十二條　涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及相關(guān)論證意見、公示（聽證）材料、變更合同等資料均應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定，及時(shí)向市城建檔案館移交備查。

第十三條　市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開，在論證后將參與論證的專家名單公開。

第十四條　因增加容積率而需補(bǔ)交的土地價(jià)款、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)或應(yīng)繳納的罰款，不得減、免、緩繳。

第十五條　凡申請(qǐng)調(diào)整容積率以及超過(guò)基準(zhǔn)容積率的已出讓建設(shè)用地，均應(yīng)補(bǔ)交超容積率土地差價(jià)款。經(jīng)批準(zhǔn)同意調(diào)整容積率的，補(bǔ)交土地差價(jià)款按以下方法計(jì)算確定：

（一）在簽訂土地合同后一年（含一年）之內(nèi)，計(jì)算方式如下：

補(bǔ)交的土地價(jià)款=新增加的建筑面積×成交時(shí)樓面地價(jià) （其中：新增加的建筑面積=容積率增加值×建設(shè)用地面積；成交時(shí)樓面地價(jià)=土地成交總價(jià)格/成交時(shí)確定的總建筑面積；成交時(shí)確定的總建筑面積=成交時(shí)確定的容積率×成交時(shí)建設(shè)用地面積）。

（二）在簽訂土地合同一年以后，計(jì)算方式如下：補(bǔ)交的土地價(jià)款=新增加的建筑面積×現(xiàn)時(shí)評(píng)估的樓面地價(jià)（其中：新增加的建筑面積=容積率增加值×建設(shè)用地面積；現(xiàn)時(shí)評(píng)估的樓面地價(jià)=現(xiàn)時(shí)評(píng)估的土地總價(jià)格/經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率后確定的總建筑面積）。

屬調(diào)高容積率的，現(xiàn)時(shí)評(píng)估的樓面價(jià)格不得低于土地出讓成交的樓面價(jià)格，補(bǔ)繳土地價(jià)款評(píng)估的樓面地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日以永州市人民政府批準(zhǔn)調(diào)整容積率的日期為準(zhǔn)。

第十六條　容積率增幅超過(guò)40%的，由市國(guó)土資源行政主管部門收回土地后，根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的新容積率重新評(píng)估，設(shè)置最低價(jià)位底線后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，按程序重新掛牌出讓。

第四章 監(jiān)督管理

第十七條　永州市中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率的調(diào)整管理由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，市國(guó)土資源、財(cái)政、房產(chǎn)等行政主管部門協(xié)同管理。

第十八條　市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)中心城區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目調(diào)整容積率的組織審核及報(bào)批工作，市國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地差價(jià)款征繳工作。

第十九條　建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)根據(jù)增加后的容積率到市國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理補(bǔ)繳土地差價(jià)款手續(xù)，市國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提供的清單及建設(shè)單位或個(gè)人的申請(qǐng)核定征收土地差價(jià)款，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》。

第二十條　市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》以及土地差價(jià)款補(bǔ)交憑證，辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。

第五章 附 則

第二十一條　本辦法自公布之日起施行，《永州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈永州市中心城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)劃容積率和綠地率調(diào)整管理辦法〉的通知》（永政辦發(fā)〔2010〕15號(hào)）與此辦法相沖突的，以本辦法的規(guī)定為準(zhǔn)。

抄送：市委各部門，軍分區(qū)司令部。

市人大常委會(huì)辦公室，市政協(xié)辦公室，市中級(jí)人民法院，

市人民檢察院。

永州市人民政府辦公室                  2013年8月28日印發(fā)