為規(guī)范住房公積金個人住房貸款行為,防范和化解貸款風(fēng)險,根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》和建設(shè)部、財政部、中國人民銀行《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》及《湖南省住房公積金個人住房貸款管理辦法》、《永州市住房住房公積金管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章,結(jié)合永州實際,特制定本規(guī)定。

一、貸款對象

凡在我市繳存住房公積金且具有完全民事行為能力的在職職工、配偶以及與繳存人在同一戶籍的未成年子女,在購買、建造、翻建、大修自住住房時,均可以繳存職工名義申請住房公積金個人住房貸款;對來我市購買住房的省內(nèi)繳存住房公積金的職工可以在我市申請個人住房貸款。

二、貸款條件

1、借款人及其所在單位必須按月連續(xù)足額繳存住房公積金,無欠繳、停繳記錄。

2、個人征信良好,有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有按期償還貸款本息的能力。

3、具有購買、建造、翻建、大修自住住房的合同或有關(guān)審批、證明文件及首付款憑證。

4、同意辦理住房公積金貸款擔(dān)保、房產(chǎn)抵押或有價證券質(zhì)押等手續(xù)。

三、基本資料

借款人需提供本人和配偶的身份證、戶口本、婚姻狀況證明(婚姻登記機(jī)關(guān)出具)、住房公積金卡、工資卡、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件,本人及配偶近期1寸彩照1張,如用他人房產(chǎn)做擔(dān)保還需提供擔(dān)保人的身份證、戶口本、婚姻狀況證明(婚姻登記機(jī)關(guān)出具)原件及復(fù)印件。

四、證明資料

依據(jù)貸款用途提供相應(yīng)證明材料,證明材料的時效為3年,以最后一個相關(guān)部門辦好手續(xù)的時間開始計算。

(1)購買商品房

為加強(qiáng)購房真實性審查,統(tǒng)一貸款申請憑證,其中現(xiàn)房貸款的,提供銷售不動產(chǎn)發(fā)票或契稅發(fā)票;期房貸款的,提供房產(chǎn)部門備案的購房合同和首付款憑證。

①已取得房產(chǎn)證的,需提供房產(chǎn)證、契稅完稅憑證、共有產(chǎn)權(quán)的需提供房屋共有人的證明資料。

②未取得房產(chǎn)證的,需提供購房合同、首付款憑證。

(2)購買單位經(jīng)濟(jì)適用房

需提供購房合同、批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的文件、購房職工花名冊(單位出具)、首付款憑證,建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃施工許可證、土地使用證。

(3)建房

提供規(guī)劃部門的審批文件,土地使用證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證,合作建房則還應(yīng)提供建設(shè)工程施工許可證。為規(guī)范建房貸款金額,對建房貸款,根據(jù)造價部門公布的建房成本價格乘以300平方米(低于300平方米的按實際計算)再加上土地價格合計計算支取和貸款總金額。

(4)大修

提供房產(chǎn)證及所在地縣(含)以上房產(chǎn)管理部門出具的危房鑒定書及鑒定發(fā)票。

(5)拆遷安置

提供拆遷公告、安置協(xié)議、建房手續(xù)或購房手續(xù)。

五、貸款種類

(1)現(xiàn)房貸款:借款人購建自住住房申請貸款,提供另一套房產(chǎn)做抵押的貸款或購買具有自有產(chǎn)權(quán)的自住住房并用其做抵押的(二手房)貸款。

(2)期房貸款:借款人到市住房公積金管理中心簽約樓盤購買自住住房,在支付首期規(guī)定的房價款后,由貸款人代其支付剩余的購房款,并將所購商品房抵押給貸款人作為償還貸款擔(dān)保的按揭貸款。

(3)質(zhì)押貸款:市住房公積金管理中心以借款人或第三人提供的符合規(guī)定條件的權(quán)利憑證作為質(zhì)押權(quán)利而向借款人發(fā)放的貸款。

(4)組合貸款:市住房公積金管理中心運用住房公積金,商業(yè)銀行(交行、建行、工行)運用信貸資金向同一借款人同時發(fā)放的用于購買自住住房的個人住房擔(dān)保貸款,是政策性和商業(yè)性貸款的組合總稱。

發(fā)放住房公積金組合貸款,必須同時符合住房公積金貸款規(guī)定和商業(yè)貸款規(guī)定。借款人應(yīng)按相同的貸款期限及貸款總額的50%分別向管理中心及貸款銀行提出書面申請,貸款總額不能超過住房公積金貸款限額的規(guī)定,同時提供相關(guān)資料由管理中心和貸款銀行分別進(jìn)行受理、調(diào)查和審批。

住房公積金組合貸款中的個人住房公積金貸款利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,商業(yè)銀行的個人住房貸款利率原則上按人民銀行規(guī)定的同檔次基準(zhǔn)利率執(zhí)行。已辦理住房公積金個人期房組合貸款的借款人可申請貼息,貼息額度為商業(yè)按揭貸款正常還款利息與住房公積金貸款利息差,借款人逾期還款所支付的罰息由借款人自行支付。

六、貸款額度

全市實行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),即個人繳存住房公積金的最高貸款額度25萬元(期房30萬元),夫妻雙方繳存的最高貸款額度30萬元(期房35萬元);具體額度根據(jù)借款人實際情況按照相關(guān)政策綜合確定。

七、貸款期限

貸款年限最長為30年,但不超過借款人國家法定退休年齡往后延長5年(含5年)。

八、貸款利率

按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,遇法定利率調(diào)整,按新利率執(zhí)行;已發(fā)放的貸款于下年1月1日開始執(zhí)行新利率。第二次及以上使用住房公積金貸款利率按同期首套住房個人貸款利率的1.1倍執(zhí)行。現(xiàn)執(zhí)行利率為5年以下(含5年的)的年利率為4.0%,5年以上的年利率為4.5%。

九、貸款流程

提供咨詢——受理申請——資格(資料)審查——抵押物評估——貸款審查和審批——簽訂合同——抵押登記——辦理擔(dān)?！y行復(fù)核——發(fā)放貸款——貸后管理——貸款結(jié)清——解除合同并撤押。

十、貸款擔(dān)保

借款人申請住房公積金個人住房貸款必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保。擔(dān)保方式分為抵押、質(zhì)押、保證和抵押加階段性保證及擔(dān)保公司專業(yè)擔(dān)保等。其中貸款金額不應(yīng)超過抵押物現(xiàn)值的70%;用住房公積金賬戶余額做質(zhì)押的必須是2人以上(含2人),質(zhì)押的比例為1:1.43倍,用有價證券、存單等憑證做質(zhì)押的不得超過票面價值的90%;階段性保證由開發(fā)商繳交貸款金額10%的保證金。為防范和化解貸款風(fēng)險,借款人應(yīng)辦理貸款反擔(dān)保,由擔(dān)保公司對其貸款提供全程擔(dān)保。

管理中心可根據(jù)具體情況,采用上述一種或同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。在貸款期間,經(jīng)管理中心同意,借款人可根據(jù)實際情況申請辦理變更貸款擔(dān)保方式。

十一、貸款資產(chǎn)管理

貸款資產(chǎn)包括受托銀行發(fā)放的貸款及形成的擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。貸款資產(chǎn)管理的范圍和內(nèi)容為:正常貸款日常監(jiān)督管理,逾期貸款的催收管理、抵押物、出質(zhì)權(quán)利的登記,擔(dān)保債權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的管理。資產(chǎn)的管理應(yīng)當(dāng)清晰、有序、完整、安全,并能夠隨時提供資產(chǎn)狀況及相關(guān)信息。

十二、貸款檔案管理

住房公積金貸款檔案由貸款審核、發(fā)放、催收、變更等行為所形成的,具有查考和利用價值的,為貸款和還款活動提供依據(jù)的,歸檔保存的文件、合同及其他相關(guān)資料。貸款檔案的管理工作應(yīng)建立全面的貸款檔案規(guī)章制度及辦法,檔案資產(chǎn)移交、保管、使用須嚴(yán)格按照委托人有關(guān)的貸款檔案管理辦法及規(guī)定執(zhí)行。

十三、貸款償還

貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)的,實行到期一次性還本付息,利隨本清。貸款期限在一年以上的,實行等額本息按月還款法。

借款人可采取以下方式償還貸款本息:

(1)柜面還款方式。即借款人直接以現(xiàn)金、支票、儲蓄卡或儲蓄存折到受委托銀行規(guī)定的營業(yè)柜臺還款。

(2)委托扣款方式。即借款人、管理中心與銀行或借款人所在單位或財政工資統(tǒng)發(fā)中心簽訂協(xié)議,委托銀行或借款人所在單位或財政工資統(tǒng)發(fā)中心從其存款戶或工資中代扣償還貸款。

十四、法律責(zé)任及處理

(一)貸款償還期間,借款人出現(xiàn)下列情形之一的,依法追究法律責(zé)任:

1、借款人挪用貸款、改變貸款用途;

2、借款人未按約定償還貸款即逾期還款;

3、借款人提供證明、資料等文件有虛假、非法的情況;

4、擔(dān)保人擔(dān)保能力下降或擔(dān)保財產(chǎn)毀損、價值減少,借款人未按委托人的要求提供新的擔(dān)保;

5、違反本規(guī)定和貸款合同約定的其他行為。

(二)追究借款人的法律責(zé)任,可依法采取下列一種或數(shù)種處置措施:

1、限期糾正違約行為;

2、按約完成國家規(guī)定計收罰息;

3、提前收回全部貸款;

4、提前處置抵押物或質(zhì)押權(quán)利,以所得價值償還貸款本息;

5、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任;

6、限制辦理支取還款,將違法行為記入個人征信系統(tǒng);

7、依法采取其他手段追償貸款本息。

借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤、喪失民事行為能力又無代其履行債務(wù)的人或者其繼承人、受遺贈人、財產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同的,管理中心應(yīng)及時行使抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)或質(zhì)權(quán)。

十五、差別化政策

1、抑制投資投機(jī)性不合理住房消費需求。對繳存職工夫妻雙方都在永州工作到外地購房的不予發(fā)放住房公積金貸款。

2、職工購買首套自住住房的,實行可提可貸政策。借款人可先提取本人及配偶住房公積金用于支付購房價款后再申請個人貸款,但提取與貸款總金額不得超過購房價款。

3、職工購買第二套自住住房已申請?zhí)崛∽》抗e金的,不予發(fā)放貸款。繳存職工被認(rèn)定為“購買第二套自住住房”的,提取或申請貸款只能享受其一。

4、停止向購買第三套及以上住房的繳存職工發(fā)放住房公積金貸款。

5、調(diào)整貸款首付比例和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。即:購買首套90m2(含)以下自住住房首付比例為20%,90m2以上首付比例為30%,第二套住房首付比例為50%;第二次申請住房公積金貸款,利率按同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍執(zhí)行;期房按揭貸款首付比例和貸款利率按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6、調(diào)整月繳存額測算可貸額度。個人繳存住房公積金的可貸額度測算由10萬元提高到15萬元,夫妻雙方繳存住房公積金的由10萬元提高到20萬元。

7、推行組合貸款。對因可貸額度測算未達(dá)到借款人申請金額的期房貸款,聯(lián)合商業(yè)銀行發(fā)放組合貸款以滿足借款人資金需要。

8、實行屬地貸款。為方便繳存職工,繳存地和購房地不在同一城區(qū)的,借款人可以在住房公積金繳存地申請貸款,也可以在購房所在地申請貸款。

9、完善限貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。由于2006年前公積金貸款和支取金額少,對這部分記錄不統(tǒng)計到貸款次數(shù)和“幾套房”認(rèn)定范圍內(nèi),擴(kuò)大可貸人群。

10、放寬征信認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對2010年前因當(dāng)時特定原因以個人名義為單位申請貸款(主要是信用社)而產(chǎn)生不良記錄的借款人,憑單位和貸款銀行相關(guān)證明及貸款還清記錄,不認(rèn)定為信用不良。對有助學(xué)貸款逾期記錄但已全部還清貸款的,不認(rèn)定為信用不良。

十六、附則

本規(guī)定由市住房公積金管理委員會辦公室負(fù)責(zé)解釋,自發(fā)布之日起施行,以前與本規(guī)定不符的按本規(guī)定執(zhí)行。市住房公積金管理中心可以根據(jù)國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策和我市住房保障體系建設(shè)的需要,依據(jù)本規(guī)定制定具體操作細(xì)則。